Wohnraumausbau

Räumliche Eignung

Grundriss und Größe der für den Ausbau vorgesehenen Räumlichkeiten sollten als Erstes kritisch und fachkundig auf ihre Eignung hin geprüft werden.

Vorgeschrieben sind eine ausreichende Grundfläche und eine lichte Höhe von 2,40 Metern für sogenannte Aufenthaltsräume. Ins Freie führende Fenster müssen von Beschaffenheit und Anzahl so weit vorhanden sein, dass eine Versorgung mit Tageslicht und die Belüftung gewährleistet sind. Kellerräumen beispielsweise müssen hinsichtlich des Fluchtweges zu einer darüber liegenden Wohnung gehören und mit dieser über eine in der Wohnung liegende Treppe verbunden sein.

Was diese gesetzlichen Voraussetzungen im Detail betrifft, sind vielfach in den Landesbauordnungen Ausnahmen geregelt, die im Einzelfall bei den örtlichen Baubehörden abgefragt werden sollten.

Neben der Eignung von Amts wegen spielt die räumliche Eignung hinsichtlich der eigenen Vorstellungen die entscheidende Rolle. Lassen sich die Wünsche bezüglich von Grundrissen, Fenstern, Balkonen, Anschlüssen etc. unter den gegebenen Voraussetzungen tatsächlich erfüllen? Und wenn ja, zu welchen Konditionen.

Statische Eignung

Insbesondere bei Dachausbauten bedarf es der statischen Beurteilung der vorhandenen Bausubstanz.

Das betrifft zuerst die Tragfähigkeit des Zwischenbodens, der im Verlaufe des Ausbaus möglicherweise zusätzliche Bodenkonstruktion aus Dämmung, Heizelementen, Estrich und Endbelag etc. aufnehmen muss. Zumal bei älteren Gebäuden findet sich auf der oberen Geschossdecke aus Holzbalken mitunter lediglich eine nicht begehbare, nur leidlich gegen Schall und Wärme dämmende Abdeckung aus Mineralwolle oder Ähnlichem. Da dann der gesamte Bodenaufbau noch zu erstellen ist, muss die Belastbarkeit der vorhandenen Konstruktion ermittelt werden.

Aber auch die Dachtragekonstruktion ist zu prüfen. Um den gesetzlichen Auflagen hinsichtlich der Schall- und Wärmedämmung gerecht zu werden und um den gewünschten Komfort des späteren Raumes sicher zu stellen, müssen Sparren und Pfetten in der Lage sein, das zusätzliche Gewicht des Dämmmaterials sowie der Wand- und Deckenbekleidungen zu tragen.

Bei dieser Gelegenheit empfiehlt es sich dringend, auch eine Überprüfung des Holzes auf Schädlingsbefall vorzunehmen. Hier muss gegebenenfalls vor Beginn der Bauarbeiten mit einschlägigen Holzschutzsystemen saniert und vorgebeugt werden.

Aber auch im Kellerbereich sind vorab statische Fragen relevant, insbesondere wenn es darum geht, Wände zu versetzen oder zur Erstellung von Fenstern und Türen diese zu durchbrechen. Die Tragfähigkeit des vorhandenen Estrichs sollte im Grunde gegeben sein, ebenso die statische Stabilität der zu bekleidenden Kellerdecke.

Auf jeden Fall gehört der Blick in vorhandene bisherigen Bauunterlagen der Immobilie zur besonnenen Vorbereitung der Bauarbeiten. Sollte sich daraus kein eindeutiger Aufschluss ergeben, ist der Weg zu einem zugelassenen Statiker unumgänglich. Er kann im Zweifelsfalle Schlimmeres verhindern, in dem er die statische Stabilisierung durch geeignete bauliche Maßnahmen veranlasst.

Wärme- und Schalldämmung

Besondere Aufmerksamkeit ist den Vorschriften für die Wärme- und Schalldämmung zu widmen. Die Vorgaben der Energieeinsparverordnung sowie der einschlägigen sonstigen baulichen Vorschriften hinsichtlich der Mindestmaße und Dämmwerte der eingesetzten Materialien sind zwingend einzuhalten. Zumal im Dachbereich gilt es zudem, die Schallbelästigung der Umgebung und durch die Umgebung weitestgehend einzuschränken. Zugleich gelten die Vorschriften für den Brandschutz.

Im Zuge eines solchen Ausbaus empfiehlt es sich in jedem Falle auch, das Ergebnis in einem Energieausweis festhalten zu lassen. Der ist zwar im Baubestand lediglich bei Neuvermietung oder Verkauf gesetzlich vorgeschrieben, kann aber den Wertzuwachs für die Zukunft dokumentieren.

Wer seinen Ausbau zudem vor allem unter dem Aspekt der Energieeinsparung plant, sollte sich vorab von einem zugelassenen Energieberater ein detailliertes Energieeinsparkonzept erstellen lassen.

Zugänglichkeit

Wo die problem- und gefahrlose Zugänglichkeit zu dem künftigen Ausbau nicht vorhanden ist, muss sie im Zuge der Baumaßnahmen geschaffen werden. Die bisherige wacklige Klappleiter auf den selten genutzten Dachspeicher oder die marode, schlecht beleuchtete Kellertreppe reichen nicht aus. Einzieh- oder einschiebbare Treppen sind für Aufenthaltsräume schon deshalb unzulässig, weil sie nicht als Rettungswege geeignet sind. Die nutzbare Breite der Treppe muss mindestens achtzig Zentimeter betragen und sie muss über einen Handlauf verfügen.

Belüftung und Belichtung

Um die Belüftung und Beleuchtung des Raumes sicherzustellen, geht man gemeinhin davon aus, dass die Fensteröffnungen im Rohbaumaß ein Achtel der Grundfläche des Raumes betragen. Mehr als gesetzliche Regelungen wird hier aber das Komfortbedürfnis eine Rolle spielen. Zumal, wenn der Ausbau (auch) der Verbesserung der lichttechnischen Verhältnisse im Gebäude dient.

Stromversorgung

Längst nicht alle Dach- und Kellergeschosse sind überhaupt an die häusliche Stromversorgung angeschlossen. Manche nur mit einer einfachen Zuleitung für ein oder zwei Brennstellen. Hier prüft der Elektroinstallateur anhand des definierten neuen Bedarfs, ob ein zusätzlicher Stromkreis vorzusehen ist, oder ob die Versorgung durch einen Abzweig aus einem vorhandenen Stromkreis beispielsweise aus dem darunter oder darüber liegenden Geschoss realisiert werden kann. Je nach geplantem Verwendungszweck des Raumes kann auch eine Absicherung mit Fehlerstromschutzschaltern nötig werden.

Der übliche Bedarf in einem Aufenthaltsraum beträgt vier Doppelsteckdosen und mindestens einen Deckenauslass. Wandlampen, Steuerleitungen für Dachfensterrollos, Alarmanlagen: Weitsicht in der Planung spart später Kabelwirrwarr und Verlängerungsschnüre. Empfehlenswert deshalb auch, von Anfang Versorgungsleitungen für Lautsprecherboxen, PC oder andere Heimelektronik von vornherein mit zu planen und zu installieren. Auch Leerrohre leisten gute Dienste.

Beheizbarkeit

Das vielfach heikelste Thema ist die Anbindung der neu zu schaffenden Räume an die vorhandene Heizanlage.

Vorhandene Anlage geeignet für eine Erweiterung?

• Leistungsabgabe der Heizung - war sie knapp für die vorhandenen Räume dimensioniert, kann es durch die Erweiterung kühl werden im Haus

• Einrohr- oder Zweirohrsystem - bei Einrohrsystemen ist möglicherweise die Nachjustierung der Bypass-Einstellungen aller anderen Heizkörper notwendig

• Möglichkeit der Rohrverlegung - offen an der Wand verlegte Rohre und sichtbare Deckendurchbrüche sind nicht nur optisch out, sondern auch unter dem Gesichtspunkt der hinreichenden Dämmung problematisch

Am unkompliziertesten lassen sich Anschlüsse an das bestehende Heizsystem dort realisieren, wo sich der Heizkessel in der Nähe befindet. Das kann sowohl im Dach- als auch im Kellerbereich sein.

Im Dachbereich kann eventuell eine neue, vorrangig mit Solarwärme gespeiste separate Heizungsanlage langfristig gesehen kostengünstiger sein, als ein aufwendig zu installierender Zusatzstrang in den Keller.

Bei der Gelegenheit eine grundsätzliche Erneuerung und energetische Sanierung auch der gesamten Heizanlage in Erwägung zu ziehen, empfiehlt sich nicht nur dann, wenn Öltank und Heizung im Keller auf Grund ihres Alters und ihrer Bauart relativ viel Platz in Anspruch nehmen.

Günstige Alternative zum Anschluss an die bestehende Warmwasserheizung können fest installierte Elektroheizkörper oder auch unter dem Estrich verlegte elektrische Heizmatten sein.

Genehmigungspflichten

Die grundsätzlichen Festlegungen hinsichtlich des Ausbaus von Wohnraum in bestehenden Gebäuden werden durch das Bundesbaugesetz und die jeweiligen Landesbauordnungen getroffen. Als Erstes gilt es festzustellen, ob für das beabsichtigte Bauvorhaben eine Baugenehmigung, eine Baugenehmigungsfreistellung oder eine Bauanzeige erforderlich sind.

Grundsätzlich zulässig ist der Ausbau eines Dach- oder Kellergeschosses zu Wohnzwecken, wenn

• die äußere Gestalt des Hauses nicht verändert wird

• im Dach unmittelbar über dem obersten Wohngeschoss ausgebaut wird

• der entstehende Raum in nutzbezogener Verbindung mit den darunter bzw. darüber liegenden Wohnräumen steht

Eine Baugenehmigung ist zwingend erforderlich, wenn die Statik verändert werden soll. In der Regel auch, wenn die Errichtung von Gauben, Dachterrassen oder ähnlichen Dachaufbauten oder ?einschnitten vorgesehen ist. Gleiches gilt beim Kellerausbau für das Ausbrechen neuer Fensterflächen in die Fundament- oder anderweitig tragenden Wände beispielsweise, den Bau weiträumiger Lichtschächte oder zusätzlicher Ausgänge unterhalb des ebenerdigen Bodenniveaus, für Fundamentfreilegungen und Abböschungen.

Forderungskatalog separate Wohnung

Genehmigungspflichtig ist auch die Errichtung einer komplett neuen, in sich abgeschlossenen Wohnung. In diesem Falle gelten dann zudem die Forderungen, die in der jeweiligen Landesbauordnung an separaten Wohnraum gestellt werden: Eine Wohnung muss in der Regel von anderen Wohnungen und fremden Räumen im Hause baulich abgeschlossen sein und über einen eigenen abschließbaren Zugang verfügen. Nötig sind Küche bzw. Kochnische, Abstellraum, Bad mit Wanne oder Dusche und die Durchlüftbarkeit. Reine Nordlagen aller Wohn- und Schlafräume sind in Nordrhein-Westfalen beispielsweise unzulässig.

Kontakt zu Baubehörden

Empfehlenswert ist deshalb immer, vor Beginn der Ausbauarbeiten den Kontakt zur örtlich zuständigen Baubehörde zu suchen. Dies kann auch seitens eines Architekten oder Ausbaubetriebes namens des beauftragenden Bauherren geschehen.

Ebenfalls ratsam ist das Gespräch mit dem oder den Nachbarn. So gibt es baurechtlich strenge Auflagen hinsichtlich der Grenzbebauung. Fenster oder Balkone müssen regelmäßig einen Mindestabstand von zwei Metern zum Nachbargrundstück haben.

Fördermöglichkeiten

Modernisierung, altersgerechter Umbau oder Ausbau sowie Sanierung können unter Umständen insbesondere unter dem Blickwinkel der Energieeffizienz staatlich förderfähig sein. Zuständig für bundesweit geltende Förderprogramme ist die 'KfW Bankengruppe', die Kreditanstalt für den Wiederaufbau. Es lohnt sich außerdem, bei den jeweiligen Landesbau- oder -finanzministerien weitere Fördermöglichkeiten abzufragen.

Achtung! Zwingend erforderlich ist die Beantragung der KfW-Fördermittel vor Vorhabensbeginn über eine Hausbank der persönlichen Wahl. Gleiches gilt in der Regel auch für die regionalen Förderprogramme.

Nicht zu vergessen als Fördermöglichkeit ist auch die steuerliche Absetzbarkeit von haushaltsnahen Dienstleistungen. So gelten mit Stand von 2009 zwanzig Prozent der Kosten für Arbeitsleistungen eines Handwerkers als steuerlich absetzbar, und zwar bis zu einer Höhe von 1.200 Euro jährlich.

(c) by Päffgen GmbH bzw. deren Autoren 2009, www.ausbau.de

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